Comme la plupart des acteurs de l’industrie le savent, la Loi sur le privilège des constructeurs et des fournisseurs de matériaux du Nouveau-Brunswick a été remplacée par la nouvelle Loi sur les recours dans le secteur de la construction, qui s’applique à tous les contrats et sous-contrats conclus à partir du 1ᵉʳ novembre 2021. (Remarque : L’« ancienne » législation s’applique toujours aux contrats conclus avant cette date).
L’une des caractéristiques les plus uniques de la nouvelle Loi est l’exigence relative à l’avis au propriétaire qui s’applique aux projets résidentiels.
Contrairement à l’ancienne loi, la nouvelle Loi exige que les entrepreneurs qui travaillent sur des projets résidentiels (c.-à-d. lorsqu’un bâtiment est utilisé ou est destiné à être utilisé à des fins résidentielles) fournissent au propriétaire du bien un « avis au propriétaire » selon la formule prescrite par règlement. L’avis au propriétaire doit être remis au plus tard quarante-cinq (45) jours après le premier jour de prestation de services ou de fourniture de matériaux. Les nouveaux règlements et formulaires associés à la nouvelle Loi, y compris l’avis au propriétaire (formulaire 9), sont disponibles ici.
Le formulaire 9 fournit au propriétaire le nom de l’entrepreneur, la description du terrain où les travaux sont exécutés, une brève description de l’amélioration ainsi que les noms et les coordonnées des sous-traitants qui fournissent des services ou des matériaux pour l’amélioration. En outre, l’avis informe le propriétaire que si une partie fournissant des services ou des matériaux pour le projet n’est pas payée, elle aura le droit d’exercer un droit de rétention sur le bien. L’avis rappelle également au propriétaire son obligation de constituer une retenue conformément à l’article 34 de la Loi.
En vertu du règlement actuel, un avis au propriétaire doit être fourni lorsque le projet correspond aux catégories suivantes de bâtiments prescrites :
a) les habitations unifamiliales;
b) les duplex;
c) les triplex;
d) les quadruplex;
e) les unités condominiales;
f) les chalets;
g) les maisons mobiles (art. 8, Règlement du Nouveau-Brunswick 2021-81)
Bien que la réglementation ne traite pas spécifiquement des propriétés à usage mixte ou des cas où il n’est pas certain que le projet corresponde à une catégorie de bâtiment prescrite, l’approche la plus sûre pour l’entrepreneur est de signifier un avis au propriétaire conformément à la Loi.
En ce qui concerne le calendrier, l’avis au propriétaire peut être donné avant la fourniture de services ou de matériaux, mais il doit être signifié dans les quarante-cinq (45) jours suivant la première date de travaux ou de fourniture de matériaux.
Le paragraphe 54 5) de la Loi stipule que l’avis au propriétaire doit être donné :
a) selon le mode prévu par les Règles de procédure pour signification à personne;
b) par courrier recommandé à sa dernière adresse connue;
c) par voie électronique.
Si l’avis est envoyé par voie électronique comme le courrier électronique, l’entrepreneur qui l’envoie doit exiger et recevoir un accusé de réception de la part du propriétaire, faute de quoi l’avis n’est pas valable en vertu du paragraphe 54 6).
Il est important que l’entrepreneur conserve une trace de l’envoi de l’avis au propriétaire, y compris, le cas échéant, l’accusé de réception envoyé par courriel par le propriétaire en cas de litige ultérieur.
Si l’avis au propriétaire n’est pas donné par l’entrepreneur dans les délais prévus par la loi, l’impact est draconien : l’entrepreneur perd son droit d’enregistrer une revendication de privilège.
Le paragraphe 54 8) de la Loi stipule que :
Si l’entrepreneur fait défaut de donner l’avis au propriétaire à ce dernier dans le délai imparti par le paragraphe (4), il n’a pas le droit d’enregistrer une revendication de privilège relativement à l’amélioration.
Cela pourrait soulever une question importante pour l’entrepreneur non rémunéré qui, en l’absence de ses droits de privilège, se retrouverait à poursuivre le propriétaire sans les procédures, les protections et le statut particulier accordés aux réclamants de privilège en vertu de la Loi.
Heureusement, la Loi protège les sous-traitants qui se trouvent dans une situation où un entrepreneur général a omis de signifier un avis au propriétaire. Le paragraphe 54 9) préserve les droits d’enregistrer une revendication de privilège de tout sous-traitant ou de toute autre personne si l’avis au propriétaire est entaché d’une lacune ou par le défaut de l’entrepreneur de donner l’avis au propriétaire.
En cas de doute, envoyez un avis au propriétaire!
Alors que cet article donne un aperçu de l’obligation relative à l’envoi d’un avis au propriétaire au Nouveau-Brunswick, les questions relatives au droit de la construction sont souvent complexes. Il est toujours prudent de parler à un avocat spécialisé en droit de la construction chaque fois que des questions sont soulevées.
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